Kredyt  bez wkładu własnego 2024

W obecnych czasach rynek mieszkaniowy staje się coraz mniej dostępny dla przeciętnego Kowalskiego, a to głównie za sprawą galopujących cen nieruchomości, które z roku na rok nieustannie rosną. Wysokie koszty kredytów hipotecznych, będące konsekwencją rosnących stóp procentowych, dodatkowo komplikują sytuację, zwiększając miesięczne raty kredytowe do poziomów trudnych do udźwignięcia przez przeciętne gospodarstwa domowe. Dla wielu osób zebranie wymaganego wkładu własnego, który w tradycyjnych kredytach hipotecznych wynosi od 10% do 20% wartości nieruchomości, jest praktycznie nieosiągalne. A co gdyby zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie wymagało wkładu własnego? Cudowna wizja, która daje nadzieję dla całkiem sporej grupy gospodarstw domowych.

Czym jest wkład własny przy zakupie nieruchomości?

Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca musi wnieść z własnych oszczędności przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Stanowi on określony procent wartości nieruchomości, zazwyczaj wynoszący od 10% do 20%. Wprowadzenie obowiązku wniesienia wkładu własnego przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2014 roku miało na celu zmniejszenie ryzyka niewypłacalności kredytobiorców i zabezpieczenie interesów banków. Jednak dla wielu osób zebranie takiej sumy jest dużym wyzwaniem, co znacząco ogranicza ich zdolność do zakupu własnego mieszkania. W praktyce oznacza to, że osoby, które nie posiadają wystarczających oszczędności, mają utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych i realizacji marzeń o własnym domu.

MIESZKANIE BEZ WKŁADU WŁASNEGO W PIGUŁCE

Zakres gwarancji – nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na pokrycie których udzielany jest kredyt
Maksymalna kwota gwarancji – 100 000 zł
Okres spłaty kredytu – minimum 15 lat
Waluta kredytu – PLN
Zabezpieczenie gwarancji – brak
Prowizja (jednorazowa) – 1 proc. kwoty gwarancji (maksymalnie 1000 zł)
Czas trwania – do 31 grudnia 2030 r.

Kredyt bez wkładu własnego – zmiana nazw i warunków, jeden cel

Kredyt bez wkładu własnego nie jest tylko marzeniem wielu osób, mało tego nie jest to nowy program wsparcia, a instrument finansowy, który istnieje już na rynku od 2022 roku. Program “Mieszkanie bez wkładu własnego” został wprowadzony w maju 2022 roku jako odpowiedź na trudności na rynku kredytów mieszkaniowych, które nasiliły się podczas kryzysu zdrowotnego spowodowanego wirusem. Celem programu było pobudzenie rynku kredytów mieszkaniowych poprzez umożliwienie osobom nieposiadającym wystarczających oszczędności uzyskanie kredytu hipotecznego bez konieczności wniesienia wkładu własnego. Dzięki temu programowi, osoby z odpowiednio wysoką zdolnością kredytową, ale bez zgromadzonych środków na wkład własny, mogą realizować swoje marzenia o posiadaniu własnych czterech ścian. Tym samym, program ten miał na celu nie tylko wsparcie indywidualnych kredytobiorców, ale również ożywienie rynku nieruchomości i pobudzenie całej gospodarki po trudnym okresie pandemii. “Mieszkanie bez wkładu własnego” jest jedną ze składowych programów wsparcia zawartych w tzw. Polskim Ładzie, szeroko zakrojonej inicjatywie rządu mającej na celu odbudowę i rozwój gospodarki.

Ideą Programu Mieszkanie bez wkładu własnego mało być ułatwieniem dla osób mających tzw. zdolność czynszową (czyli mogących sobie pozwolić na wynajęcie mieszkania), ale nieposiadających  wkładu własnego.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Rządowe programy wspierające osoby pragnące nabyć nieruchomość są nieustannie rozwijane, aby sprostać zmieniającym się potrzebom na rynku mieszkaniowym. Od 1 marca 2023 roku wprowadzono nowy program o nazwie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który jest kontynuacją i rozwinięciem programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego, funkcjonującego od maja 2022 roku. Program ten wprowadza szereg istotnych zmian, mających na celu zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych dla rodzin i osób prywatnych. Zmiana nazwy na Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy symbolizuje nowe podejście i rozszerzenie wsparcia, aby lepiej odpowiadać na potrzeby kredytobiorców.

Nowa nazwa programu, choć na pierwszy rzut oka może wydawać się kosmetyczną zmianą, lecz program wprowadza istotne czynniki, które dostosowane są do nieustannie galopujących cen nieruchomości.  Niespełna rok po wprowadzeniu poprzedniego programu decyzjami KNF oraz wzrastającymi stopami procentowymi Polacy po prostu w znacznym stopniu utracili zdolność kredytową.

Cele kredytu pozostają niezmienione – może on służyć zarówno do pokrycia całkowitych, jak i częściowych kosztów związanych z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, w tym jego wykończeniem (remontem), aby nadawało się do zamieszkania. Może również obejmować zakup mieszkania na rynku wtórnym oraz jego remont.

 – Zakres gwarancji wynosi maksymalnie 20% całkowitych kosztów związanych z celem, na który udzielany jest kredyt. Oznacza to, że BGK pokryje różnicę między 20% wartości nieruchomości a wkładem własnym kredytobiorcy. Warto zaznaczyć, że posiadanie własnych środków nie zwiększa kwoty gwarancji, która pozostaje na poziomie 20% wartości kredytu. Gwarancja ta w praktyce eliminuje konieczność posiadania wkładu własnego przez kredytobiorcę. Dla tych, którzy wybiorą oprocentowanie stałe (w praktyce oprocentowanie okresowo stałe) będą premiowani objęciem gwarancją wkładu własnego nawet na poziomie 30% wartości kredytu.

– Całkowita suma wkładu własnego wniesionego przez kredytobiorcę oraz kwoty gwarancji nie może przekroczyć 200 000 zł. To ograniczenie nie dotyczy sytuacji, gdy wkład własny stanowi wyłącznie nieruchomość gruntowa. Generalnie, łączna wartość wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1 miliona złotych.  

– Zasadniczo gwarancja na wkład własny jest przeznaczona dla osób, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość. Jednak istnieje możliwość zakupu mieszkania na kredyt bez wkładu własnego również przez osoby, które już posiadają nieruchomość, pod pewnymi warunkami. Kredyt może zostać przyznany gospodarstwu domowemu, w którym znajduje się osoba (lub więcej), mająca prawo własności lub spółdzielcze prawo do jednego mieszkania lub domu. Dodatkowo, powierzchnia mieszkania lub domu i liczba dzieci w gospodarstwie domowym muszą spełniać następujące kryteria: 50 m² przy dwójce dzieci, 75 m² przy trójce dzieci, 90 m² przy czwórce dzieci i bez żadnych ograniczeń przy piątce dzieci.

Co więcej, wkład własny kredytobiorcy nie może przekroczyć 10%. W przypadku, gdy ktoś odziedziczył mieszkanie lub dom, co oznacza, że nie nabył go za własne pieniądze, lecz otrzymał w spadku, nie wyklucza to udziału w programie. Warunek jest jednak taki, że darowizna miała miejsce w ciągu 5 lat przed złożeniem wniosku o kredyt i pochodziła od bliskiej rodziny (osób zaliczanych do I lub II grupy podatkowej). Dodatkowo, darowizna musi dotyczyć udziału we współwłasności mieszkania lub domu nie większego niż 50%, a obdarowana osoba musi wcześniej posiadać udział we współwłasności.

– Nowe limity cen mieszkań, które można nabyć bez wkładu własnego, są teraz wyższe i bardziej zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Zgodnie z ustawą, cena mieszkania (lub koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego) nie może przekraczać wartości wyliczonej na podstawie średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego budynków mieszkalnych, który jest publikowany na stronie BGK. Dla mieszkań na rynku pierwotnym, współczynnik ten wynosi 1,4, a dla mieszkań na rynku wtórnym – 1,3.

Praktycznie oznacza to, że w programie mogą uczestniczyć tylko te mieszkania, których cena nie przekracza określonych limitów. Limity te są regularnie aktualizowane i publikowane na stronie BGK, dlatego warto sprawdzać je przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania. Na przykład, maksymalna cena metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wynosi obecnie około 10 000 zł na rynku pierwotnym i 9 300 zł na rynku wtórnym. W pobliskich gminach podwrocławskich jest to nieco mniej, a w innych gminach województwa dolnośląskiego – 7 400 zł i 6 800 zł za metr kwadratowy.

Weźmy na przykład rodzinę Kowalskich, którzy chcą kupić nowe mieszkanie we Wrocławiu. Znaleźli oni lokal o powierzchni 60 metrów kwadratowych na rynku pierwotnym, którego cena wynosi 9 800 zł za metr kwadratowy, co daje łącznie 588 000 zł. Dzięki nowym limitom cenowym oraz wsparciu BGK, mogą oni skorzystać z kredytu bez wkładu własnego, co wcześniej byłoby niemożliwe z powodu niższych limitów. To pokazuje, jak nowe, bardziej realistyczne limity cenowe umożliwiają większej liczbie osób dostęp do własnego mieszkania, nawet bez posiadania znacznych oszczędności.

W poprzedniej wersji programu jednym z największych problemów było to, że nawet jeśli ktoś miał odpowiednią zdolność kredytową, znalezienie mieszkania, które mieściło się w obowiązujących limitach cenowych, było bardzo trudne. Nowe limity są bardziej realistyczne, dzięki czemu znaczna część ofert deweloperów oraz sprzedawców na rynku wtórnym spełnia teraz kryteria cenowe, umożliwiając skorzystanie z kredytu bez konieczności posiadania wkładu własnego.

Spłata Rodzinna, najważniejsza część Programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Bank Gospodarstwa Krajowego wprowadził do oferty „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, który oprócz gwarancji na brakujący wkład własny oferuje także unikalną opcję „spłaty rodzinnej”. Mechanizm ten pozwala BGK na częściową spłatę kredytu, co może znacząco pomóc rodzinom zwiększającym liczebność swojego gospodarstwa domowego. „Spłata rodzinna” polega na tym, że BGK, działając na rzecz kredytobiorców, może spłacić część kapitału kredytowego, który objęty jest gwarancją. Dotyczy to sytuacji, gdy gospodarstwo domowe zwiększa swoją liczebność o dzieci.

BGK dokonuje spłaty części kredytu mieszkaniowego, który został objęty gwarancją, w przypadku narodzin dzieci w rodzinie kredytobiorcy. Kwota spłaty rodzinnej wynosi 20 000 zł za drugie dziecko oraz 60 000 zł za każde kolejne dziecko, nie więcej jednak niż pozostała do spłaty część kapitałowa kredytu.

Aby skorzystać z „spłaty rodzinnej”, wnioskodawca musi spełnić następujące warunki:

• Brak posiadania innego mieszkania lub domu: z wyjątkiem tych nabytych lub wybudowanych z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
• Brak spółdzielczego prawa do innego mieszkania lub domu: z wyjątkiem tych nabytych z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
• Prowadzenie gospodarstwa domowego na terytorium Polski.
• Brak wypowiedzenia umowy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.
• Brak ogłoszenia upadłości kredytobiorcy.
• Brak przedterminowej spłaty kredytu, chyba że od chwili jego udzielenia minęło co najmniej 3 lata.

Korzystanie z „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” w kontekście powiększenia rodziny jest opłacalne, szczególnie gdy brakuje własnego wkładu, ale istnieje zdolność kredytowa. Wyobraźmy sobie sytuację, gdy rodzina planuje powiększenie o dwójkę dzieci. BGK może wówczas spłacić za nich 80 000 zł kapitału kredytu, co jest znaczącym wsparciem finansowym.