Bezpieczny Kredyt 2 Procent a Nowe Mieszkanie Na Start

Bezpieczny Kredyt 2 Procent a nowy program Mieszkanie Na Start

Rynek nieruchomości rozgrzany programem pomocowym bezpieczny kredyt 2 procent nie ma czasu na chwilę oddechu, już za rogiem czeka kolejne wsparcie rządowe w ramach programu Mieszkanie na Start. Nowy rządowy program w ramach swoich założeń ma posiadać wszelkie zalety bezpiecznego kredytu 2 procent oraz nie przyczynić się do znacznego wzrostu cen nieruchomości. Czy jest to osiągalne?

Ostatnie informacje dotyczące programu “Mieszkanie na Start” oraz porównanie go z wcześniejszym “Bezpiecznym Kredytem 2 proc.” rzucają nowe światło na kwestię dostępności mieszkań dla rodzin w Polsce. Czy jednak nowy program przyniesie korzyści większej liczbie kredytobiorców, czy może znowu skoncentruje się na specyficznych grupach nabywców?

bezpieczny kredyt 2 procent nowy mieszkaniet na start 2024

Eksperci zauważają, że na podstawie dostępnych informacji trudno jest jednoznacznie ocenić, który program będzie lepszy. Niemniej jednak, sugerują, że “Mieszkanie na Start” może przyciągnąć większą liczbę potencjalnych kredytobiorców, zwłaszcza z uwagi na limit kwoty dopłat i ogólną dostępność finansowania. Warto jednak zwrócić uwagę na kierunek, w jakim programy te mogą wpłynąć na rynek nieruchomości. Nowy program może być bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż do singli, co może wpłynąć na dynamikę cen na rynku. I tak mamy sytuację, w której poprzednim programem „bezpieczny kredyt 2%” zostały wyeksploatowane zasoby mniejszych mieszkań, które kwalifikowały się do programu, czyli mniejsze mieszkania do kwoty 600tys zł. Tak w przypadku nowego programu, zostanie wykonane dopełnienie w postaci wymiecenia większych nieruchomości. Eksperci zwracają uwagę na powtarzający się trend czyli wzrost cen mniejszych nieruchomości kwalifikujących się do poprzedniego programu objętych dotacją bezpieczny kredyt 2%. Trend ten zdecydowanie ma szansę się powtórzyć przy wprowadzeniu nowego programu obejmującego większe nieruchomości.

Bezpieczny Kredyt 2 procent

Program Bezpieczny Kredyt 2% to rządowy program dopłat do rat kredytów mieszkaniowych, który umożliwia preferencyjne kredytowanie. Rząd przez 10 lat dopłaca do odsetek, co pozwala na uzyskanie niższej raty kredytu. O kredyt można ubiegać się w bankach współpracujących z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) – obecnie jest ich 12. Choć w nazwie programu jest zwrot „2%” to tak naprawdę kredyt jest nieco droższy. Wynika to z konstrukcji finansowej kredytu udzielanego w ramach programu. Określenie Kredyt „2%” jest tylko nazwą programu, gdyż w rzeczywistości kredytobiorca zapłaci więcej. Szacuje się, że po dopłatach rządowych odsetki wyniosą około 3-5% .

– w chwili składania wniosku nie ukończyła 45 lat,

– nie posiada nieruchomości na własność i prawa do mieszkania spółdzielczego,

– ma wystarczającą zdolność kredytową oraz nie posiada wkładu własnego

– posiada wkład własny lecz nie przekracza on 200 000 zł .

Kredyt udzielany jest na okres co najmniej 15 lat. Maksymalne kwoty kredytu są różne, w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym. Dla singli maksymalna kwota kredytu wynosi 500 000 zł, a dla małżeństw, par z dzieckiem lub rodziców samotnie wychowujących dziecko – 600 000 zł .

W pierwszej połowie roku 2023 Polacy złożyli około 120 tysięcy wniosków o kredyty hipoteczne. Natomiast od lipca do listopada2023 roku,  czyli w chwili wejścia programu liczba ta wzrosła do 200 tysięcy. Do połowy grudnia zostało podpisanych ponad 52 tysiące umów, z których każda miała średnią wartość 402 tysięcy złotych. To oznacza ogólną kwotę 959 milionów złotych, jest to kwota zdecydowanie przewyższająca budżet przeznaczony na program na lata 2023-2024, który przewidywany był na kwotę 941 milinów złotych.

Dodatkowo, BGK poinformował, że wysokość dopłat na lata 2025-2032 wyniosła 75% limitu wydatków budżetu państwa. W rezultacie podjęto decyzję o zawieszeniu przyjmowania wniosków o udzielenie Bezpiecznego Kredytu 2 procent przez banki kredytujące.  Decyzje o wstrzymaniu przyjmowania wniosków kredytowych obowiązują od 2 stycznia, a wszystkie dotychczasowe wnioski złożone do tego momentu mają być rozpatrzone. Warto zaznaczyć,  że kredyty z rządowym wsparciem miały być udzielane do 31 grudnia 2027 roku.

Do biegu, gotowi… Mieszkanie na Start

Podobnie jak w przypadku poprzedniego programu BK2, nowy program będzie skierowany głównie do osób, które planują zakup swojego pierwszego mieszkania. Istnieje jednak pewne wyjątki – gospodarstwa domowe składające się z co najmniej pięciu osób będą mogły skorzystać z programu, nawet jeśli już posiadają swoją własną nieruchomość. Ponadto, możliwe będzie uczestnictwo w programie dla osób, które posiadają udział nie przekraczający 50% w prawie własności mieszkania lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, otrzymany poprzez dziedziczenie lub darowiznę (w przypadku dwóch osób, suma udziałów nie może przekroczyć 50%). Górna granica wieku dla singli wynosi 35 lat, jednak nie dotyczy ona osób posiadających co najmniej jedno dziecko.

W tym przypadku sytuacja różni się od tego, co miało miejsce w przypadku Bezpiecznego Kredytu, gdzie wysokość zarobków nie była czynnikiem ograniczającym dla potencjalnych kredytobiorców. W ramach obecnego programu Mieszkanie na Start ustalono limity dochodowe w następujących kwotach:

  • dla jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 tys. zł brutto
  • dla dwuosobowego – 18 tys. zł brutto
  • dla trzyosobowego – 23 tys. zł brutto
  • dla czteroosobowego – 28 tys. zł brutto
  • dla pięcioosobowego – 33 tys. zł brutto

Program jest cały czas w fazie przygotowań, a do czasu wprowadzenia go w życie, jego forma może ulec całkowitej zmianie.  Czynnik, który budzi najmniejsze wątpliwości, to rozpoczęcie programu za pół roku z budżetem wynoszącym 500 milionów złotych na obecny rok. Podobnie jak to miało miejsce przy programie Bezpieczny Kredyt 2 proc., ponownie stoimy przed ograniczoną pulą środków. Oznacza to, że już teraz możemy przewidzieć akcję promocyjną i konieczność szybkiego działania, aby skorzystać z programu. W przypadku braku uwzględnienia przez rząd limitów cen za metr kwadratowy, istnieje ryzyko powstania kolejnego silnego czynnika wpływającego na wzrost cen. Strona sprzedająca może zdecydować się wstrzymać z ofertami do momentu rozpoczęcia programu, co prowadzić będzie do kolejnego wzrostu cen na rynku.

Ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu, oznacza, że możemy się spodziewać, że wartość mieszkania i ogólna kwota kredytu będą miały potencjał do osiągnięcia wyższych poziomów niż w przypadku poprzedniego programu. Nadwyżka ta będzie podlegać standardowemu oprocentowaniu, co skutkuje sytuacją, jakbyśmy równocześnie zaciągali dwa kredyty – jeden w wysokości limitu dopłat, a drugi w kwocie różnicy między całkowitą sumą kredytu a udzieloną dopłatą. Z powodu takiego układu, atrakcyjność całego rozwiązania maleje w miarę wzrostu kwoty kredytu ponad ustalony limit dopłat.

Oprocentowanie kredytu (część, do której stosowane są dopłaty) ma mieścić się w przedziale od 0 do 1,5 proc. Jednak istnieje pytanie, czy, podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., będzie to ustalane umownie i zależeć od oferty konkretnego banku, czy też każdy bank będzie zobligowany do zastosowania precyzyjnego oprocentowania.

Program jest cały czas w fazie projektu, a do czasu wprowadzenia go w życie, jego forma może ulec całkowitej zmianie. Program wydaje się być bardziej skomplikowany niż „Bezpieczny kredyt 2%” i cały czas powstają nowe pytania. Jednymi z ważniejszych są:

  • Limit Kwoty Dopłat: Czy to Maksymalna Kwota Kredytu?

Na podstawie doniesień medialnych, program ustala limit kwoty dopłat, jednak niejasne jest, czy to jednocześnie oznacza maksymalną kwotę kredytu. Czy oferta faktycznie stanowi połączenie dwóch kredytów – jednego z dopłatami i drugiego tradycyjnego? Jak to wpływa na koszty kredytu i oprocentowanie?

  • Oprocentowanie Części Podlegającej Dopłatom: Jednolite Czy Zależne od Banku?

Program ustala, że oprocentowanie kredytu (części podlegającej dopłatom) ma wynosić od 0 do 1,5 proc. Jednak pytanie pozostaje: czy będzie to jednolite oprocentowanie, czy też każdy bank będzie miał swobodę ustalania własnych warunków?

  • Minimalny/Maksymalny Wkład Własny: Czy Jest Wymagany?

Brak informacji na temat minimalnego/maksymalnego wkładu własnego w programie budzi pytania. Czy istnieje taki wymóg? Czy program można połączyć z Mieszkaniem bez wkładu własnego?

  • Limit Dochodów i Zasada “Złotówka za Złotówkę”: Kto Wygrywa?

Program wprowadza limit dochodów, ale z zasady “złotówka za złotówkę” wynika, że deklarowane 50 groszy może pomniejszać limit dopłat lub wartość miesięcznej dopłaty. Jak ta zasada wpływa na kwestię limitów dochodów? Kto zyskuje, a kto traci?

  • Raty Malejące w Pierwszych 10 Latach: Taka Opcja?

Czy w okresie pierwszych 10 lat spłaty kredytu program przewiduje raty malejące? Warto pamiętać, że taka forma rat wymaga większej zdolności kredytowej. Jak wpływa to na osoby, które chcą zaciągnąć znacznie wyższy kredyt niż limit dopłat, zwłaszcza singli planujących zakup mieszkania o wartości 400 tys. zł?

  • Atrakcyjność Programu: Kiedy Mniej Znaczy Więcej?

W kontekście wszystkich niewiadomych, jak atrakcyjne staje się całe rozwiązanie programu “Mieszkanie na Start”? Czy większa kwota kredytu ponad limit dopłat wpływa na jego opłacalność? Jak różnice w zdolności kredytowej wpływają na efektywność programu?

Rozwiązanie tych zagadek może rzucić światło na to, czy program “Mieszkanie na Start” stanie się nowym impulsem dla rynku nieruchomości czy może zrodzi nowe wyzwania dla potencjalnych nabywców.

Dodaj komentarz